Купить квартиру, заложенную в банке реально, но эта сделка с определенными сложностями. Рассмотрим, с какими проблемами можно столкнуться при проведении сделки и как их разрешить. Схему покупки заложенной квартиры подсмотрели в издании Город55.ру.
Согласие банка
Пункт 2 статьи 346 ГК РФ гласит, что залогодатель имеет право отчуждать предмет залога только при согласии залогодержателя. При продаже квартиры:
- залогодатель – собственник, он же продавец квартиры,
- залогодержатель – банк-кредитор, у которого собственник взял кредит, заложив ему квартиру,
- продажа – это один из способов отчуждения.
Иными словами, не получится купить квартиру в ипотеке, пока продавец не получит у банка согласие на продажу. Без разрешения такая сделка купли-продажи не пройдет регистрацию. Это написано в пп.16 п.1 ст.6 «Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав».
Отказ банка
В действительности банки редко дают разрешение на продажу «ипотечной квартиры». И их решение никак нельзя оспорить. Банкам выгоднее, чтобы дебиторами была погашена ипотека, а отчуждение квартиры им не интересно. Но существует практическое решение.
Сделке быть
Необходимо в договоре прописать сумму задатка в таком размере, которой хватит продавцу, чтобы погасить долг по ипотеке. Разумеется, сумма полученного задатка вычитается из общей суммы по договору, причитающейся за квартиру. Продавец гасит ипотеку. Квартира более не обременена залогом. После освобождения от обременения сделка купли-продажи квартиры может состояться. Происходит регистрация сделки. После этого покупатель передает продавцу оставшуюся сумму.
Каким образом покупатель должен грамотно осуществить куплю-продажу квартиры в ипотеке, как безопасно выплатить задаток продавцу, когда уплатить остаток можно прочитать на сайте.
Схема проведения сделки купли-продажи
Стоимость квартиры 5 млн. руб. Сумма, которую должен продавец по ипотечному кредиту – 2,2 млн. руб.
В первую очередь покупатель самостоятельно проверяет квартиру на предмет залога. Это можно сделать онлайн, перейдя по ссылке.
Покупатель и продавец у нотариуса заключают предварительный договор, в котором указывается, что продавец получил задаток от покупателя 2,2 млн. руб.
После получения задатка продавец гасит ими ипотечный кредит и получает из банка справку об отсутствии задолженности.
Обременение залогом с квартиры снято. Теперь можно продолжать совершение сделки. В день завершения сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку или в сейф у нотариуса оставшиеся 2,8 руб., которые продавец должен получить, когда сделка будет зарегистрирована. Продавец предоставляет договор купли-продажи с печатью, подтверждающей государственную регистрацию.
Обе стороны подписывают договор купли-продажи. Его и другие документы подают в МФЦ, где их передадут в Росреестр на регистрацию.
По завершении регистрации сделки продавец из ячейки забирает 2,8 млн. руб.. Сотрудник банка разрешит открыть ячейку и взять 2,8 млн. руб., если продавец предъявит зарегистрированный договор купли-продажи.
