Рынок недвижимости: из кризиса в застой

logo
10 Apr 2017/Рынок недвижимости: из кризиса в застой

Квартиры дешевеют, ипотечные ставки падают, но вкладывать все сбережения в запасной «скворечник» площадью 33 квадратных метра и, тем более, загонять себя в кредитную кабалу жителю Сергиева Посада не стоит.

Пузырь сдувается

Квартира — не роскошь, а среда обитания. С начала 2000-х мы стали забывать об изначальном предназначении наших скромных пристанищ, рассматривая их как «золотые клетки» и средства приумножения капитала. Основания для этого, безусловно, были. Если в 90-е обмен посадской «двушки» на новый ВАЗ-2109 был взаимовыгодной сделкой, то несколько лет спустя владелец ржавеющей колымаги кусал себе локти. Лачугу с обшарпанными стенами выставили на продажу за 3 миллиона рублей, в то время, как бедолага смог избавиться от автохлама только с вводом программы Trade in.

Привлекательность недвижимости росла до тех пор, пока не наступил он — системный экономический кризис, послевкусие которого мы будем ощущать годы, а, может, и десятилетия.

В 2015 году всё перевернулось с ног на голову. Реальные доходы домохозяйств поползли вниз при сохранении высоких темпов строительства. Вчерашний средний класс обзавёлся повадками бедноты. Сверхкрупные покупки, не совершённые ранее, россияне отложили до лучших времён, что мгновенно сказалось на жилищном рынке. Ценовой пузырь не лопнул, но начал медленно сдуваться. В долларовом эквиваленте подмосковные квартиры, по сравнению с декабрём 2014-го, подешевели на 33-40 %. Рублёвая стоимость жилья, по данным сайта IRN.ru, за тот же период снизилась на 15 %.

В 2016-м ситуация принципиально не изменилась. Рынок недвижимости колебался у нулевых отметок, так и не дождавшись хороших экономических новостей. От глобальной катастрофы застройщиков спасло государство, разрешившее использовать материнские капиталы для первоначальных ипотечных взносов и программа «льготной ипотеки», снижающая ставку до 10-12 % годовых.

Условия диктует покупатель

«Квартиры и частные дома стоят ровно столько, за сколько их покупают. Ни больше, ни меньше», — констатирует генеральный директор сергиевопосадского филиала агентства недвижимости «Миэль» Александр Азаров. Аналитик придерживается мнения, что сегодняшний рынок перестал напрямую зависеть от тех факторов, которые влияли на него раньше. Цена на жильё практически не привязана к курсу доллара США, ключевой ставке Центробанка и даже полезной площади. Ни для кого не секрет, что качество отремонтированных квадратных метров и, как следствие, комфорт проживания на них может отличаться в разы.

Но и это не главное — единственным верным индикатором спроса-предложения остаётся покупательная способность населения.

Трёхкомнатную квартиру в Самотовине сегодня можно приобрести за 1,5 миллиона рублей — смешные деньги, которые, тем не менее, никто не готов заплатить. Сиротливо висят в списках предложений «пафосные» апартаменты с проспекта Красной Армии. Московские 5-8 миллионов рублей сразу сегодня не готов «отвалить» никто. Не спасают десяти-двадцатипроцентные дисконты, установленные продавцом. Спросом пользуется жильё эконом-класса малой площади в пределах 1,5 миллиона рублей. Частные дома и коттеджи берут неохотно, тщательно перебирая варианты. Среднестатистическое объявление остаётся актуальным от 9 месяцев и выше.

Первичка против вторички

Извечный риторический вопрос: «брежневка» 80-х или новый монолит — для потребителя по-прежнему не имеет однозначного ответа. Статистические сводки и житейская логика говорят в пользу новостроек с улучшенной планировкой, которые и простоят дольше, и, если верить индикаторам сайта IRN.ru, падали в цене быстрее.

Однако у «проседания» новых квартир есть и обратная сторона медали. Пытаясь снизить издержки, застройщик не гнушается контрафактом. По экспертным оценкам, на рынке сейчас до 50 % поддельных стройматериалов. Качество вновь возведённых многоэтажек снижается год от года. Жирный плюс большой кухни и просторного коридора перечёркивается минусом, которым страдали первые хрущёвки, о которых недавно было модно говорить в пренебрежительных тонах.

Также слабым местом большинства панельных и монолитных «скворечников» нового поколения можно назвать звукоизоляцию. Утаить от соседей хоть одну деталь своей биографии обитателям новостроек-2017 не удастся.

Конец эпохи рантье?

Ничего хорошего не сулит текущая ситуация и людям, живущим за счёт сдачи недвижимости в аренду, или, как их называют, рантье. В «жирные» времена снять скромную однушку в Сергиевом Посаде дешевле 18 тысяч рублей в месяц было большой удачей. Теперь предложения колеблются в пределах 13-15 тысяч, и далеко не каждая квартира быстро находит новых временных хозяев.

На просторах интернета по-прежнему можно встретить подробное описание схемы обогащения за счёт бесконечной покупки нового жилья с последующей его сдачей в найм: благодаря этим хитроумным проделкам «офисный Буратино» превращается в мелкобуржуазного бездельника, беззаботно рассекающего по заграницам. По подсчётам всё выходит гладко и заманчиво, но столкновение с реальностью быстро отрезвляет любителей пассивного дохода.

Первый момент — необходимость легализации своей бурной предпринимательской деятельности. Это и 13 %-й налог в пользу государства, и декларации, которые не позволят безвылазно греться на курортах Таиланда. Второй — потребность в «ручном» управлении своей недвижимостью, ибо в кризис найти желающего снять трёхкомнатные апартаменты не намного проще, чем потенциального покупателя. Простой же такой квартиры в два-три месяца оборачивается для её хозяина убытками в размере 20 тысяч рублей и более.

Куда двинется недвижимость?

Рынок жилья Северного Подмосковья не ожидает серьёзных колебаний в 2017 году. Потенциальное объединение муниципалитетов Сергиево-Посадского района, по мнению опрошенных агентов недвижимости, не приведёт к росту цен на квартиры в сельских поселениях. «Плюсовая динамика» возможна лишь с повышением транспортной доступности пригородов. Незначительное подорожание квартир всех ценовых категорий прогнозируется во второй половине 2017 года в связи с гипотетическими законодательными поправками.

Практически исключается риэлторским сообществом снижение ставок по ипотечным кредитам

до уровня западноевропейских стран. Снижение ключевой ставки Центробанка до 9,75 % не окажет существенного влияния на кредитный рынок в целом, в том числе ипотечный. Психологическую отметку в 10 % займы на приобретение жилья в России не пробьют долгое время. Также большинство экспертов не рекомендуют приобретать квартиры «про запас», ибо избавиться от них, в случае чего, без потерь будет сложно.

 

Мнения

10 Apr 2017/Рынок недвижимости: из кризиса в застой

Василий КОЛТАШОВ, Руководитель Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений:

Покупатель недвижимости был обманут во всём мире. Однако обман этот рассеивается. Умопомрачительные цены на жильё уходят, потому что даже кредиты — подчас очень недорогие — не могут скрыть разрыв между скромными доходами трудящихся и ценами на жильё. Уход заоблачных цен в Европе остаётся малозаметным, поскольку он связан с курсовыми изменениями. Однако он продолжится. Он продолжится и в России, что никак не отменяет факта — выход из кризиса должен быть связан с ростом жилищного строительства.

(Цитата с авторской страницы сайта «Рабкор.ру»)

 

Рынок жилья Сергиево-Посадского района в цифрах.

Информация с сайта Avito.ru

Число комнат                                             1             2             3             4             5 +

Всего квартир                                            600         664         380         63           5

Из них новостройки                                  103         66           34           2             1

Минимальная цена, тыс. руб.                    745         850         1300      1200      3600

Максимальная цена, тыс. руб.                   5500      7200      11000    14500    39500

 

Источник: Газета Вперёд

 


Контекстная справка

[1]Поселения Сергиево-Посадского района
В состав Сергиево-Посадского муниципального района входи 6 городских поселений (Сергиев Посад, Хотьково, Пересвет, Скоропусковский, Богородское, Краснозаводск) и 6 сельских поселений (Березняковское, Васильевское, Лозовское, Реммаш, Селковское, Шеметовское). подробнее...

[2]Красной Армии проспект
По праву считается главной транспортной артерией Сергиева Посада. Это самая протяженная и широкая улица города. Недаром, в прошлые века она называлась Болъшедорожной улицей. подробнее...

[3]Сергиев Посад
Сергиев Посад и его район - регион с богатейшей историей. История Сергиева Посада насчитывает почти семь веков богатой событиями жизни.Троице-Сергиев монастырь был основа 1337 году преподобным Сергием Радонежским. В XIV — начале XV вв. вокруг монастыря возникли несколько поселений (Кукуево, Панино, Клементьево и др.), объединенные в 1782 году по Указу Екатерины II в город, названный Сергиевским Посадом.С 1930 по 1991 год Сергиев Посад носил название Загорск, в память погибшего секретаря Московского комитета партии В.М. Загорского, затем городу было возвращено историческое название. подробнее...

[4]Недвижимость и строительство в Сергиево-Посадском районе
Бизнес-новости и пресс-релизы компаний, работающих на рынке недвижимости и строительства Сергиево-Посадского муниципального района. подробнее...

[5]Лента новостей
Все последние новости, события и происшествия в Сергиево-Посадском районе за сегодня. подробнее...

[6]Ипотека
подробнее...

[7]Новостройки Сергиева Посада
Для иногородних посетителей сайта, желающих перебраться поближе к Сергиеву Посаду, а так-же сергиевопосадцам желающим улучшить свои жилищные условия, предлагаем актуальный список новостроек города и Сергиево-Посадского района. Здесь вы найдете как сданные жилые объекты, так и строящиеся новостройки на разных этапах строительства. подробнее...


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.