Градостроительные мечты

logo

Вступили в силу новые градостроительные нормы Московской области. Это объёмистый документ со множеством параметров, главный недостаток которых — их чудовищная необязательность к применению.
Полный текст новых норм (архив rar) можно найти на официальном сайте правительства области в разделе с романтичным названием «Нормотворчество» – правда, в момент написания статьи он лежит в разделе «На антикоррупционной экспертизе», хотя срок экспертизы закончился ещё 12 мая.

Мы привыкли искать подвох в любых документах, касающихся градостроительства. И, как правило, опасения оказываются не напрасными: так, в Москве властям удалось существенно «сдвинуть» новые здания между собой, чтобы впихнуть больше квадратных метров жилплощади на квадратный метр земли. Однако область избежала подобного соблазна, её проблемы в другом.

СЕМИЭТАЖНОЕ ПОДМОСКОВЬЕ
Главное содержание документа – полный запрет на строительство в регионе жилых и нежилых зданий выше 17 этажей. Да и эта высота разрешена лишь 15 городам с населением более 100 тысяч человек.

Для городов с населением 50–100 тысяч человек максимальная высота – 9 этажей, 15–50 тысяч – 7 этажей, 3–15 тыс. – 7 для городов и 5 для посёлков городского типа. Также есть уточнения для населённых пунктов аграрно-рекреационного типа – там этажность ещё ниже.

Отдельно выделены 220 исторических городов, для каждого из которых принята своя допустимая этажность: в Зарайске нельзя строить дома выше 4 этажей; в Верее, Можайске, Озёрах, Рузе и Талдоме – выше 5; в Бронницах, Волоколамске, Звенигороде, Истре, Кашире – выше 7. Для Дмитрова, Егорьевска, Коломны, Клина, Сергиева Посада, Орехова-Зуева, Павловского Посада, Серпухова и Чехова максимальная высота новых зданий ограничена 9 этажами, а для Подольска, ещё недавно бывшего крупнейшим городом региона, – 17 этажами.

В ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ
И всё бы хорошо, но в этих правилах предусмотрены и исключения, причём достаточно серьёзные. Их можно разделить на три группы.

1. Когда надо на ограниченную площадь впихнуть побольше народа, не получая от этого сверхприбыли: жильё для обманутых дольщиков и переселение граждан из ветхих домов.
2. Когда заказчик с серьёзными аргументами не готов ограничиться высотой в 50–55 метров: здания религиозного назначения.
3. Когда просто хочется построить дом повыше, чтобы заработать побольше: создание многофункциональных комплексов жилого, административного, общественно-делового и производственного назначения (Раздел I, п. 3.13).

Как видим, третий пункт целиком и полностью уничтожает смысл всех приведённых выше норм. Если нельзя, но в качестве исключения можно, то исключение очень быстро становится правилом. Сложно поверить, что перед нами окончательный текст документа, прошедший антикоррупционную проверку — ведь коррупционный потенциал разрешений на застройку выше утверждённой этажности огромен.
Как быть с домами, где лишь часть жителей — обманутые дольщики? Или переселенцы из аварийного жилья? Каков процент их нужен, чтобы построить в Подольске 18-этажный дом? Всё это — на усмотрение местных властей.

Более того, в преамбуле к документу муниципальным властям лишь рекомендовано, а не предписано руководствоваться данными нормами.

ВСЕМ МАШИНАМ ПО ПАРКОВКЕ
Этажность – важный аспект строительства, но, мягко говоря, не единственный. В документе упор сделан также на обязательную инфраструктуру: застройщикам придётся возводить заметно больше социальных объектов, больше вкладываться во внутриквартальное благоустройство, чем это было раньше.
Достаточно сказать, что в новых правилах рекомендовано обеспечить каждую квартиру отдельным машиноместом; при отсутствии возможности обустроить плоскостную парковку такого объёма следует включать в проект многоэтажные гаражи…

Вы верите? Что-то подсказывает, что перед нами рекомендация, выполнять которую будут только в жилых комплексах бизнес-класса и выше.

ЗЕЛЕНЬ КАК МЕЧТА
По словам и. о. главного архитектора региона Владислава Гордиенко, много внимания в документе уделено озеленению. Так, площадь парков в населённом пункте с населением свыше 3 тыс. чел. не может составлять менее 3 кв. м на человека. Не то чтобы много – в Москве этот показатель почти в пять раз выше.
Нормативов по зелени внутри кварталов нет вообще – сплошная асфальтовая площадка-парковка полностью устраивает главного архитектора. При этом в таблице потребности людей в зелени (таблица № 33) указано, что в пределах квартала хорошо бы иметь 6 метров зелёных насаждений на человека. Желательно, но не обязательно.

Что касается обязательной нормы, то на уровне района необходимо иметь 5,19 кв. м на человека в крупных городах (чем меньше город, тем скромнее нормативы) и ещё 10,94 метра на уровне города. В большинстве подмосковных городов эта норма успешно выполняется и на данный момент.

* * *
Конечно, в небольшой статье невозможно пересказать содержание испещрённого таблицами документа в 130 тысяч символов. Но можно чётко сказать, что он ни в коей мере не является набором жёстко регламентированных правил. Это просто набор благих пожеланий, которыми, как известно, устлана дорога в подмосковные города с населением свыше 100 тысяч человек.

ИГРА В ПОДДАВКИ С МОСКВОЙ
Прошлой осенью глава подмосковного стройкомплекса Марина Оглоблина заявила «Интерфаксу» о намерении «не допустить дальнейшего уплотнения застройки». Причём главным доказательством этого намерения она назвала предлагаемую в новой редакции региональных нормативов градостроительного проектирования норму – предельная высота вновь возводимых зданий в Московской области составит девять этажей.

Вообще говоря, не очень ясно, как эти два термина – «плотность застройки» и «предельная этажность» – связаны друг с другом. Можно и небоскрёбы ставить один вдали от другого, и девятиэтажки понатыкать вплотную друг к другу. Тем не менее сама попытка «девелопмента с человеческим лицом» очень интересна, особенно на фоне обещания московских властей вести только малоэтажное строительство в Новой Москве, которое обернулось новенькими красавицами-двадцатидвухэтажками.

Решение подмосковных архитекторов утверждено областным парламентом и подписано губернатором, что стало более чем достойным ответом столичному мэру, который заявил, что «новые округа присоединили, чтобы спасти от массовой застройки».

К ЧЕМУ ЭТО ПРИВЕДЁТ?
Число жителей Московской области оценивается очень по-разному. Официальные данные на 2013 год – 7 миллионов человек, но трудно не верить мэру Москвы Сергею Собянину, который суммарное население только городов-спутников столицы оценил в 8 миллионов. И подавляющая часть этих людей живёт в многоэтажках: доля городского населения в Подмосковье оценивается в 81,43%.
Деревушки, по которым автор этих строк в детстве рассекал на велосипеде, стали 17-этажными кварталами Реутова и Балашихи.

Многие москвичи уехали в Подмосковье с целью расширения жилплощади и ради близости к природе, благо на электричке из Раменского добраться до центра Москвы проще, чем на машине из Выхина. Да и небольшая «трёшка» в том же Раменском стоит столько же, сколько «однушка» в том же Выхине.
Вообще, цены на недвижимость в Московской области до последнего времени были на удивление скромными – за незримой границей Москвы они падали сразу на 30%, а уже через 10–15 километров доходили до уровня Санкт-Петербурга и Екатеринбурга.

Похоже, в Московской области решили исправить именно это положение вещей.
Современные девятиэтажки резко отличаются от своих предшественниц 1960–1990-х годов. Тогда это было массовое жильё, сейчас подобная этажность выдаёт претензии застройщика на элитарность. Такие дома – компактные, с небольшим по нынешним меркам количеством квартир – часто называют «клубными», «бизнес-классом» или хотя бы «комфорт-классом», малая этажность выделяется как особое достоинство.
Нет сомнений, что говоря об ограничении числа этажей, архитекторы имели в виду именно такое жильё, а не дома советской серии II-18/9.

Таким образом, вслед за москвичом Маратом Хуснуллиным, Марина Оглоблина фактически отказалась строить бюджетное жильё в регионе. Принятие новых правил автоматически сделает подмосковную недвижимость невозобновляемым дефицитом.

Цены в этом случае автоматически пойдут вверх. Не только на новое, но и на уже построенное жильё. Причём рост окажется тем более уверенным, чем более уверены будут покупатели в серьёзности намерений областного правительства.

Московская область при таком подходе быстро станет элитным «спальным» регионом – как, собственно, и полагается предместьям делового центра страны. И, вполне возможно, уже через десять лет за хорошую «однушку» в Раменском вполне можно будет купить «трёшку» где-нибудь на улице Хлобыстова в Выхине.
Лишь бы удалось выдержать характер.

Михаил Мельников
КВАДРАТЪ 03.06.2014 http://topkvadrat.ru/development/

Источник: Радио Посад

 


Контекстная справка

[1]Сергиев Посад
Сергиев Посад и его район - регион с богатейшей историей. История Сергиева Посада насчитывает почти семь веков богатой событиями жизни.Троице-Сергиев монастырь был основа 1337 году преподобным Сергием Радонежским. В XIV — начале XV вв. вокруг монастыря возникли несколько поселений (Кукуево, Панино, Клементьево и др.), объединенные в 1782 году по Указу Екатерины II в город, названный Сергиевским Посадом.С 1930 по 1991 год Сергиев Посад носил название Загорск, в память погибшего секретаря Московского комитета партии В.М. Загорского, затем городу было возвращено историческое название. подробнее...

[2]Недвижимость и строительство в Сергиево-Посадском районе
Бизнес-новости и пресс-релизы компаний, работающих на рынке недвижимости и строительства Сергиево-Посадского муниципального района. подробнее...

[3]Новостройки Сергиева Посада
Для иногородних посетителей сайта, желающих перебраться поближе к Сергиеву Посаду, а так-же сергиевопосадцам желающим улучшить свои жилищные условия, предлагаем актуальный список новостроек города и Сергиево-Посадского района. Здесь вы найдете как сданные жилые объекты, так и строящиеся новостройки на разных этапах строительства. подробнее...


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.